שאלתם של שרה ואבי היא האם היותה של הדירה בבעלות רשות מקרקעי ישראל תשפיע על מכירת הדירה בדרך כלשהי?

רשות מקרקעי ישראל היא גוף ממשלתי אשר הוקם בשנת 1960 והידוע לכל בשמו המקורי – מינהל מקרקעי ישראל. כ – 93% (!) מקרקעות מדינת ישראל – נמצאים בבעלות הרשות.
נתון זה מלמד אותנו כי מרבית העסקאות קשורות בצורה זו או אחרת לרשות, אשר שולטת על רוב קרקעות המדינה.
הכלל הבסיסי המאפיין את עבודת הרשות הוא כי הרשות אינה מעבירה בעלות בקרקע שבבעלותה. כלומר, הרשות ממשיכה להיות בעלי הקרקע גם כאשר היא מעניקה זכויות לאחרים.
הזכות אותה מעניקה הרשות נקראת "חכירה", והיא למעשה שכירות לתקופה ארוכה.
כך שהעיקרון הבסיסי על פיו עובדת הרשות הוא כי הקרקע נשארת בבעלות הרשות והשוכרים מתחלפים על ידי מכירה וקניה של זכות השכירות הנקראת "חכירה".
בבדיקת נסח הטאבו של הדירה התברר כי הדירה הוחכרה ל – 49 שנה, והחכירה מסתיימת בשנת 2018. במילים אחרות, שרה ואבי חוששים כי בעוד 3 שנים בלבד תיטול הרשות את הדירה בחזרה לחזקתה והדבר ירתיע את הרוכשים מלבצע את העיסקה.
מבחינה משפטית יבשה, זכות החכירה היא שכירות לטווח ארוך. עם סיום תקופת החכירה, הקרקע חוזרת לבעלים הרשום - כלומר לרשות.
ואולם, בפועל, בשל כך שהרשות היא הבעלים של רוב הקרקעות במדינה, נוצרה פרקטיקה לפיה הרשות לא תסרב להארכת החכירה, בדרך כלל ל – 49 שנים נוספות.
בנוסף, בשנים האחרונות אנו עדים למגמה מבורכת, של העברת בעלות לחוכרים. כלומר, הרשות מעבירה את הבעלות בדירה לחוכרים, ואין עוד צורך בקבלת אישורים מהרשות בעת העברת זכויות. בדרך כלל המנגנון של העברת בעלות לחוכרים כולל הערה בנסח הטאבו אשר מגבילה העברת זכויות לזרים שאינם אזרחים או תושבי המדינה.
בדירות מגורים אשר אינן מהוונות (היוון הינו תשלום דמי החכירה השנתיים בתשלום אחד עבור כל התקופה), הרשות עלולה לגבות דמי חכירה (בדומה לדמי שכירות) ויש לקחת מרכיב זה בחשבון בעריכת תחשיב הרכישה.
בנוסף, בדירות מגורים לא מהוונות, עלולה הרשות לדרוש דמי הסכמה, שהינו "מס" שמטילה הרשות על מכירת זכות החכירה לקונה.
יצויין כי רוב דירות המגורים פטורות מדמי חכירה ודמי הסכמה אולם, יש תמיד לבדוק עניין זה מראש.