מדי פעם אנו שומעים על עסקת נדל"ן המוכרת בשם "עסקת קומבינציה". בפשטות – עסקה זו הינה מכירת מגרש המיועד לבנייה, תמורת דירות שייבנו על המגרש, במקום תמורת כסף. הקונה, הינו בדרך כלל חברה קבלנית או יזם נדל"ן.

פעמים רבות, בעל המגרש קנה את המגרש לפני שנים רבות, במחיר זול, או קיבל את המגרש בירושה, וכעת, עם מימושה של עסקת הקומבינציה, הופך בעל המגרש לבעל מספר דירות, אשר עשויות להפוך אותו לאיש עשיר מאוד.

אלדד ורונן הם אחים המנהלים מפעל מתכת מצליח אשר פנו למשרדנו לאחר שמצאו מגרש תעשייתי אותו הם מבקשים לרכוש. המגרש נמצא באזור תעשייה מרכזי וגודלו כ – 25 דונם. המחיר המבוקש על המגרש הינו 54,000,000 ₪. המגרש רשום על שם רשות מקרקעי ישראל והחוכר הינו חברה בשם "תעשיות המרכז".

שאלתם של אלדד ורונן היא האם יש השפעה להיותו של המגרש בבעלות רשות מקרקעי ישראל, על זכויותיהם בקרקע כקונים?

רבים מאיתנו חותמים על הסכמי שכירות לדירה או לעסק (חנות, משרד, מבנה, מגרש), כשוכרים או כמשכירים.

בעל המושכר, רוצה להבטיח את ביצוע תשלומי השכירות. הוא רוצה לוודא כי השוכר ישלם את המיסים החלים על המושכר, ובתום תקופת השכירות- רוצה לוודא שהשוכר יפנה את המושכר.

לצורך כך, ישנם מספר אמצעים נפוצים, להבטחת התחייבויות השוכר. לכל אמצעי יש את היתרונות והחסרונות שלו.

אחרי 10 שנים של מגורים בשכירות, החליטו אסף ויפית שהגיע הזמן לקנות דירה. במהלך השנים חסכו השניים 450,000 ₪ ופנו לבנק לבדיקת זכאותם למשכנתא. לאחר בדיקת נתוני ההשתכרות של אסף ויפית הודיע להם הבנק כי הוא יאשר להם 75% משכנתא.

מעודדים מהבשורה הטובה החלו השניים לחפש את דירתם חלומותיהם. לאחר חיפוש של מספר חודשים איתרו השניים דירה במיקום נוח ולאחר ניהול מו"מ עם המוכרים נקבע לעסקה מחיר של 1,650,000 ₪. בחישוב ההון העצמי של אסף ויפית נגיע לאחוז מימון של כ – 73% אשר תואם את אישור הבנק.

לקוחות רבים שואלים אותנו מהם הדברים החשובים בעסקת נדל"ן.

מעבר לתנאים המסחריים כמו מחיר, תנאי תשלום וכדומה, ישנם הרבה היבטים משפטיים שלעיתים הם נסתרים מהעין.

אנשים רבים יאמרו לכם כי עסקת נדל"ן מתחילה במשא ומתן מסחרי ומסתיים בחתימה על חוזה.

אמירה זו אינה מדוייקת כלל.

פעמים רבות בעל דירה משתמש ברכוש אשר לפי הגדרתו, שייך לכלל בעלי הדירות בבית משותף: מקלט, חניה, חזית הבניין, גג ועוד.

האם שימוש כזה מותר? האם העובדה כי הרכוש המשותף שייך גם לבעל דירה ספציפי, מעניק לאותו בעל דירה זכות להשתמש במקרקעין כאוות נפשו?