מר שלמה רן הינו בעלים של דירת גן יוקרתית בתל אביב, ברח' שרת 79 ("הדירה"). ביום 22/12/10 מכר מר שלמה רן (המוכר) את הדירה למשפחת כהן, תושבי צרפת, במחיר של 10,050,000 ₪.

משפחת כהן שילמה למוכר את התשלום הראשון לפי ההסכם, בסך של 1,050,000 ₪, ולאחר מכן נרשמה לטובתם הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין. לאחר מכן, הודיעה משפחת כהן למוכר, כי ברצונם לבטל את העסקה, וסירבו לשלם למוכר את יתרת התמורה.

התברר, כי מספר ימים לאחר חתימת ההסכם, רכשה משפחת כהן בית אחר באותו איזור בו מצויה הדירה, בסכום גבוה יותר מהעסקה שלפנינו.

משפחת כהן טענה כי המוכר הסכים לביטול ההסכם. בהתאם להסכם שבין המוכר למשפחת כהן, הפיצוי המוסכם בשל הפרת ההסכם, נקבע לסך של 750,000 ₪.

מהו פיצוי מוסכם? זהו פיצוי אשר נקבע בחוזה שבין הצדדים, אשר אין צורך להוכיחו. גובה הפיצוי המוסכם נקבע מראש כך שישקף את הנזק שייגרם לצד אשר נפגע מהפרת ההסכם על ידי הצד השני, הצד המפר.

המוכר במקרה זה, טען כי יש לקיים את ההסכם, וכי יש לחייב את משפחת כהן לרכוש ממנו את הדירה במחיר שהוסכם בין הצדדים, 10,050,000 ₪.

בהתכתבויות שבין הצדדים, לאחר הפרת ההסכם, דרש המוכר ממשפחת כהן למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובתם בלשכת רישום המקרקעין ("טאבו").

הסכסוך שבין הצדדים הגיע לפתחו של בית המשפט, אשר קבע כי הואיל והמוכר ביקש למחוק את הערת האזהרה, אזי יש לראותו כמי שהסכים לביטול ההסכם, ועל כן, המוכר אינו יכול לדרוש ממשפחת כהן לקיים את החוזה ולשלם לו את יתרת התמורה.

מאחר שלא היתה מחלוקת כי הקונים, משפחת כהן, הפרו את ההסכם, בחן בית המשפט את טענות הצדדים ביחס לגובה הפיצוי המוסכם.

הפיצוי המוסכם נקבע בהסכם לסך של 750,000 ₪, סכום גבוה לכל הדעות. משפחת כהן טענה כי יש להפחית את סכום הפיצוי המוסכם, כאשר המוכר טען מנגד, כי אין להפחית אותו ויש לחייב את משפחת כהן לשלמו במלואו.

בית המשפט קבע כי אין הצדקה להפחתת הפיצוי המוסכם. הסמכות להפחית את הפיצוי המוסכם היא החריג לכלל, חריג המופעל בצמצום ובזהירות. במקרה זה, נקבע כי משפחת כהן לא הוכיחה מדוע יש להפחית את גובה הפיצוי המוסכם (אשר הוסכם על ידם בהסכם המכר).

על כן, נפסק כי ההסכם בוטל בהסכמת המוכר, ועל כן, המוכר אינו יכול לדרוש לקיימו ולקבל את יתרת התמורה; ואולם, המוכר זכאי לקבל ממשפחת כהן את מלוא הפיצוי המוסכם בסך 750,000 ₪.

 

• תיק 21292-10-17 גד כהן ואחרים נגד שלמה רן, ניתן ביום 20/8/2018 בבית המשפט המחוזי בתל אביב (בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים).