אלדד ורונן הם אחים המנהלים מפעל מתכת מצליח אשר פנו למשרדנו לאחר שמצאו מגרש תעשייתי אותו הם מבקשים לרכוש. המגרש נמצא באזור תעשייה מרכזי וגודלו כ – 25 דונם. המחיר המבוקש על המגרש הינו 54,000,000 ₪. המגרש רשום על שם רשות מקרקעי ישראל והחוכר הינו חברה בשם "תעשיות המרכז".

שאלתם של אלדד ורונן היא האם יש השפעה להיותו של המגרש בבעלות רשות מקרקעי ישראל, על זכויותיהם בקרקע כקונים?

רשות מקרקעי ישראל הוא גוף ממשלתי אשר הוקם בשנת 1960. כ – 93% (!) מקרקעות מדינת ישראל – נמצאים בבעלות הרשות.

נתון זה מלמד אותנו כי מרבית העסקאות קשורות בצורה זו או אחרת לרשות אשר שולטת על רוב קרקעות המדינה.

הכלל הבסיסי המאפיין את עבודת הרשות הוא כי הרשות אינה מעבירה בעלות בקרקע שבבעלותה. כלומר, הרשות ממשיכה להיות בעלת הקרקע גם כאשר היא מעניקה זכויות לאחרים.

הזכות אותה מעניקה הרשות נקראת "חכירה", והיא למעשה שכירות לתקופה ארוכה.

כך שהעיקרון הבסיסי על פיו עובדת הרשות הוא כי הקרקע נשארת בבעלות הרשות והשוכרים מתחלפים על ידי מכירה וקניה של זכות השכירות הנקראת "חכירה".

בבדיקת המגרש אותו אלדד ורונן מבקשים לרכוש, התגלה כי הקרקע הוחכרה לחברת "תעשיות המרכז" ל – 49 שנה, החל משנת 1969. כלומר, החכירה מסתיימת בשנת 2018. במילים אחרות, אלדד ורונן חוששים כי בעוד שנתיים בלבד תיטול הרשות את המגרש בחזרה לרשותה.

האם כדאי לאלדד ורונן לרכוש את המגרש?

מבחינה משפטית יבשה, זכות החכירה היא שכירות לטווח ארוך. עם סיום תקופת החכירה, הקרקע חוזרת לבעלים הרשום - כלומר לרשות.

ואולם, בפועל, בשל כך שהרשות היא הבעלים של רוב הקרקעות במדינה, נוצרה פרקטיקה לפיה הרשות לא תסרב להארכת החכירה, בדרך כלל ל – 49 שנים נוספות.

פעמים רבות, מתנה הרשות הסכמתה זו, בתשלומים שונים כגון: דמי חכירה או דמי היוון (תשלומי דמי החכירה לכל התקופה אשר משולמים בבת אחת) ועוד.

משרדנו המליץ לאלדד ורונן לבצע בדיקה מקיפה ברשות מקרקעי ישראל ולברר מהו הסכם החכירה הקיים במגרש, מהו ייעוד הקרקע ע"פ רישומי הרשות והאם ישנה בעיה כלשהי במגרש מבחינת הרשות.

בנוסף, יש לציין כי רשות מקרקעי ישראל גובה דמי חכירה (בדומה לדמי שכירות), באם המגרש אינו מהוון, ויש לקחת מרכיב זה בחשבון בעריכת תחשיב הרכישה.

באם אלדד ורונן יבקשו לבנות על הקרקע יהא עליהם לקבל את הסכמת הרשות ולשלם לרשות דמי היתר.

כאשר ירצו אלדד ורונן למכור את הקרקע, ייאלצו השניים לשלם לרשות דמי הסכמה, שהינו "מס" שמטילה רשות מקרקעי ישראל על מכירת זכות החכירה לקונה.

בסופו של דבר, לאחר עריכת כל הבירורים, התבצעה העסקה והמגרש נמכר לאלדד ורונן בסכום של 49,500,000 ₪.