אחרי 10 שנים של מגורים בשכירות, החליטו אסף ויפית שהגיע הזמן לקנות דירה. במהלך השנים חסכו השניים 450,000 ₪ ופנו לבנק לבדיקת זכאותם למשכנתא. לאחר בדיקת נתוני ההשתכרות של אסף ויפית הודיע להם הבנק כי הוא יאשר להם 75% משכנתא.

מעודדים מהבשורה הטובה החלו השניים לחפש את דירתם חלומותיהם. לאחר חיפוש של מספר חודשים איתרו השניים דירה במיקום נוח ולאחר ניהול מו"מ עם המוכרים נקבע לעסקה מחיר של 1,650,000 ₪. בחישוב ההון העצמי של אסף ויפית נגיע לאחוז מימון של כ – 73% אשר תואם את אישור הבנק.

אסף ויפית חתמו באושר גדול על הסכם רכישת הדירה, הגיעו לבנק לקבל את הלוואת המשכנתא, אך התבשרו כי הבנק אינו מוכן להעמיד הלוואה לדירה ספציפית זו!!!

המומים מהבשורה המרה הגיעו השניים לייעוץ משפטי בנושא המשכנתא. והנה כמה מוקשים משפטיים אשר עלולים למנוע מכם לקבל הלוואת משכנתא:

1. הדירה רשומה באופן שאינו מאפשר את ייחוד הדירה ושיעבודה:

בניני מגורים רבים (רבים מדי) רשומים במדינתנו ב"מושע". הכוונה היא כי כל דיירי הבית המשותף רשומים ביחד על כל הבניין, ללא אבחנה בין הדירות השונות וללא הצמדה של בעל דירה לדירה ספציפית. מצב זה, עלול למנוע, פעמים רבות קבלת משכנתא על ידי הבנק, הואיל והבנק אינו יכול לשעבד דירה ספציפית ואינו יכול להבטיח לעצמו את פירעון החוב אם הלווה אינו עומד בהחזרי ההלוואה.

 2. הדירה רשומה במירשם שאינו מנפיק "התחייבות לרישום משכנתא" לטובת הבנק:

כאשר הדירה אינה רשומה בטאבו (לשכת רישום המקרקעין), הרישום שלה יכול להתבצע בגופים שונים, כמו רשות מקרקעי ישראל, חברה משכנת-הקבלן שבנה את הבניין, חברות ממשלתיות ועוד. במקרים חריגים, הגוף אשר מנהל את המרשם לא מנפיק לטובת הבנק מסמך שנקרא: "התחייבות לרישום משכנתא", כלומר מסמך בו הגוף הרושם מתחייב כלפי הבנק כי במועד בו תירשם הדירה בטאבו, תירשם לטובת הבנק גם משכנתא. בהעדר מסמך כזה, הבנק יסרב לתת משכנתא.

3. בית צמוד קרקע ללא הסכם שיתוף:

בבתים צמודי קרקע רבים (חד משפחתיים או דו משפחתיים) רשומים הבתים על אותה החלקה, מבלי שניתן יהיה לדעת למי שייך כל בית. שוב, רישום "קולקטיבי" במושע. בבתים צמודי קרקע הפיתרון הנפוץ הוא הסכם שיתוף, בו קובעים הצדדים איזה בית שייך לאיזה בעלים. לעיתים, הבנק ידרוש את רישומו של הסכם השיתוף בטאבו, כתנאי להענקת המשכנתא.

4. היעדר מסמכים תכנוניים:

לעתים ישנם חוסרים במסמכים תכנוניים כמו: היתר הבנייה, אישורי שונים של הועדה לתכנון ובניה ועוד. היעדרם של מסמכים אלה עלול ליצור סירוב של הבנק לתת משכנתא, הואיל והבנק לא משוכנע בחוקיותו של הבניין/הבית.

5. חריגות בניה:

חריגות בניה יכולות להיווצר בנסיבות שונות: הרחבת הדירה ללא היתר, השתלטות על שטחים ציבוריים, סגירת חללים פתוחים, פתיחת חללים סגורים ועוד. בדרך כלל, חריגות הבניה מפחיתות משווי הדירה בשמאות, אך לעיתים הן עלולות להביא לסירוב מוחלט של הבנק לתת משכנתא.

6. הליכים משפטיים הקשורים לדירה:

דירה אשר ביחס אליה או ביחס לבעליה מתקיימים הליכים משפטיים שונים, אשר עלולים לפגוע בדירה או לגרום למכירה כפויה שלה, עשויים לגרום לסירוב של הבנק לתת משכנתא.

 

ומה לגבי אסף ויפית? לאחר התערבות משרדנו, ומתן חוות דעת משפטית לבנק, הסכים הבנק לשנות את החלטתו והעמיד את הלוואת המשכנתא המיוחלת.