רון ולילך הינם זוג נשוי אשר ביקשו לרכוש דירה באחת מהשכונות הטובות בעיר. לאחר חיפושים רבים מצאו השניים דירה שאהבו והעבירו את פרטיה למשרדנו לצורך בדיקה משפטית אודותיה.

בבדיקתנו התברר כי הקבלן אשר בנה את הבניין בשנות ה – 90' של המאה הקודמת עדיין רשום בטאבו כבעלים יחידי של החלקה, וכל בעלי הדירות אשר רכשו את הדירות מהקבלן, רשומים כבעלי הערות אזהרה בלבד.

האם ניתן לבצע את העסקה בין רון ולילך לבין המוכרים על סמך הערת אזהרה בלבד?

כמובן, שהמצב המשפטי ביחס לדירה אינו אופטימאלי, כבר ממבט ראשון. מבחינה משפטית עדיף כי הדירה תירשם כיחידה נפרדת ותהיה בבעלות המוכרים בלבד, ללא מעורבות של הקבלן אשר למעשה כבר יצא מהתמונה לפני שנים רבות.

בפועל, בבניינים רבים עדיין ישנה מעורבות של החברה הקבלנית או היזמית שבנתה את הבניין, כאשר טרם נרשם "בית משותף" בטאבו. רישום של בית משותף, רושם כל דירה לחוד ואת כל המידע לגביה, ללא מעורבות של יתר בעלי הדירות או החברה אשר בנתה הבניין.

בבניינים אשר טרם נרשמו כבית משותף, פעמים רבות הקבלן משמש כ"חברה משכנת" ומנפיק "אישורי זכויות" בהם נרשמים הפרטים אודות הדירה ובעלי הזכויות בה. אישור הזכויות מלמד אותנו האם על הדירה רובצת משכנתא, עיקול ומי בעל הזכויות בה. בדרך כלל, אישורי זכויות ניתנים לאחר שהרוכש של הדירה המציא לקבלן את כל המסמכים אשר יאפשרו את הרישום שלו כבעלים של הדירה, כאשר בבוא היום יירשם בית משותף (אישורי מיסים, יפוי כוח וכו').

נחזור לרון ולילך ולמקרה הספציפי שלנו: במקרה זה, הקבלן אינו מנהל רישום של העסקאות שמתבצעות בדירה, ואינו מוכן להנפיק אישור זכויות ביחס לדירה אשר רון ולילך מעוניינים לרכוש. מצב משפטי זה הוא מסוכן מכמה סיבות:

1. באם רון ולילך יבקשו ליטול הלוואת משכנתא על מנת לממן את רכישת הדירה, סביר להניח כי בנק למשכנתאות יסרב לתת את המשכנתא במצב זה הואיל ואין יכולת לשעבד את הדירה הספציפית - הערת האזהרה רשומה על כלל הבניין ולא על דירה ספציפית.

2. הואיל והקבלן אינו מבצע כל פעולה לצורך רישום הבניין כבית משותף, ואף אינו מנהל מעקב אודות העסקאות שמתבצעות בבניין, לא ניתן להבטיח את העברת הזכויות בדירה לרון ולילך והשלמת רישומם כבעלי הדירה.

3. כאשר רון ולילך יבקשו למכור את דירתם בעתיד, סביר להניח כי קונים עתידיים יירתעו מהעסקה בגלל המצב המשפטי של הדירה, וסביר להניח כי רון ולילך ייתקלו בקשיים רציניים בבואם למכור את הדירה וייאלצו להוריד ממחיר הדירה באופן משמעותי.

מצבים מסוג זה, ממחישים כי בדיקה משפטית מקיפה, על ידי מומחים בתחום, הינה הכרחית ואינה בגדר מותרות, שכן להיעדרה של בדיקה כזו עלול להיות מחיר כלכלי כבד מאוד.