כותב המאמר: עו"ד איל צורף

 כרמית וחנן מתגוררים יחד עם ילדיהם בבית משותף בשכונת אחוזה בחיפה. הבית המשותף נבנה בתחילת שנות ה– 70' ובהתאם לסטנדרט הבנייה באותן שנים, נבנה הבניין ללא מעלית ועםחצר גדולה מסביבו. לאחרונה קיבלו כרמית וחנן הצעה מקבלן גדול לבצע בבניין פרוייקט תמ"א 38 אשר כלל הוספת מעלית לבניין ותוספות בנייה שונות לדירות. כרמית וחנן פנו למשרדנו לייעוץ בשאלה מהן ההשלכות של פרוייקט כזה מבחינה משפטית פרקטית.

תוכנית מתאר ארצית מספר 38 או בשם הקיצור שלה תמ"א 38 הינה תוכנית ארצית שאושרה על ידי מוסדות התכנון ואשר במהותה באה לפתור בעייה של חיזוק בניינים מפני רעידות אדמה.

באופן פרקטי, הפך העניין לתחום נדל"ני מבוקש בקרב יזמים וקבלנים.

הנוסחה פשוטה. הקבלן מבצע פרוייקט חיזוק בניין מפני רעידות אדמה, מוסיף לדיירים מספר "בונוסים" כגון מעלית, שיפוץ הלובי, מרפסות וממ"דים, ובתמורה מקבל מספר דירות על גג הבניין. דירות אלה, עוברות לבעלותו של הקבלן והוא יכול למכור אותן ואת ההכנסות לגרוף לכיסו.

באופן זה, מימון הפרוייקט ואף הרווחים ממנו, נגזרים מהדירות אשר הקבלן מקבל בבניין. על כן, לרמת המחירים בשכונה בה מתבצע הפרוייקט יש משמעות רבה עבור הקבלן.

מבחינה פרקטית, פרוייקט בנייה כזה לוקח בין שנה לשנתיים. אין ספק כי במהלך הבנייה תיגרם לדיירים אי נוחות מביצוע הבנייה, רעש, אבק, לכלוך ושאר הדברים המאפיינים אתר בנייה. היתרון הגדול לדיירים הוא הוספת מעלית לבניין והגדלת שטח הדירות – פרמטרים אשר מעלים באופן משמעותי את מחירי הדירות.

הואיל ובמדינתנו אנו חיים, אי אפשר ללא הנקודה הבאה – הדייר הסרבן. כמו בכל פרוייקט תמיד יהיה דייר שאינו מסכים לביצוע הפרוייקט וינסה לטרפד אותו. מבחינה חוקית, מספיק רוב של 66% מהדיירים לביצוע הפרוייקט. ועל כן, אם בבניין של כרמית וחנן יש 6 דיירים, מספיק רוב של 4 דיירים על מנת לבצע את הפרוייקט.

מבחינה משפטית, יש לשים לב בחוזה מול הקבלן למספר נקודות עיקריות.

1. עלויות הפרוייקט ותשלומי מיסים. יש לעמוד על כך שכל עלויות הפרוייקט תחולנה על הקבלן בלבד. הדבר כולל את עלויות הבנייה כמובן, אולם גם את עלויות האדריכל, המהנדס והיועצים השונים, אגרות העירייה, המיסים החלים ואף שכר טרחתו של עורך הדין של הדיירים.

2. בטחונות. יש לעמוד על קבלת בטחונות מתאימים מהקבלן למקרה של הפסקת עבודה או עבודה איטית בבניין. יש לזכור כי כל יום שעובר שעה שהבניין מהווה "אתר בנייה", הינו סבל מתמשך לדיירים. במקרה של פשיטת רגל של הקבלן, ייאלצו הדיירים לגור זמן רב בבניין שאינו גמור ואף ייאלצו לשלם לקבלן חלופי עבור סיום הבנייה.

3. מפרט טכני. בטרם החתימה של חוזה עם הקבלן יש לעבור בדקדקנות על המפרט הטכני ותוכניות הבנייה ולוודא שהן מתאימות לרצון הדיירים וכוללות את כל המאפיינים שהוסכמו – מעלית, חניות, שיפוץ הלובי, ממ"דים, מרפסות ועוד.

ומה החליטו כרמית וחנן?

לאחר מו"מ ארוך עם אחד הקבלנים המובילים בתחום, ותוך סיוע משפטי הדוק, נחתם לבסוף החוזה עם הקבלן והפרויקט יצא לדרך. לכרמית וחנן תהיה דירה גדולה יותר, בבניין חדש ומשופץ, וערך דירתם יעלה ב – 30% לפחות.

• האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי ואינו מהווה תחליף לו.

• כל הזכויות שמורות למחבר.