אופיר בנימין התקשר עם משרד תיווך בשם בראל נכסים בע"מ, על מנת שיטפל עבורו במכירת נכס שנמצא בבעלותו הממוקם בעתלית. ביום 19.2.2014 חתם אופיר על "טופס להזמנת שירותי תיווך" מול משרד התיווך והתחייב לשלם למתווך עמלה בשיעור של 1% בתוספת מע"מ מהסכום הכולל שיתקבל ממכירת הנכס. בנוסף, חתם אופיר על "הסכם בלעדיות" מול משרד התיווך, אשר העניק למשרד התיווך בלעדיות למכירת הנכס וזאת למשך כ – 6 חודשים.

לאחר החתימה על ההסכמים, החל המתווך לפרסם את הנכס במודעות באינטרנט ובעיתונות המקומית, הביא אל הנכס מספר לקוחות ואף העביר לאופיר הצעה מקונה מעוניין.

ביום 29.4.2014, בתוך תקופת הבלעדיות, מכר אופיר את הנכס למשפחת חסקי. משפחת חסקי ראתה את הבית כשבוע לפני החתימה על הסכם הבלעדיות בין אופיר למשרד התיווך בראל נכסים.

המתווך דרש לקבל דמי תיווך מאופיר בגין מכירת הנכס, בהתאם להסכמים בינו לבין אופיר, אולם אופיר סירב לשלם דמי תיווך וטען כי כבר שילם דמי תיווך בעסקה זו בסך 21,500 למשרד התיווך מורג נכסים, אשר הציג את הבית לקונה לפני החתימה על הסכם הבלעדיות.

בעקבות זאת, הגיש משרד התיווך בראל נכסים תביעה לבית משפט השלום בחיפה, וטען כי מאחר שאופיר מכר את הנכס בתקופת הבלעדיות, הוא זכאי לדמי תיווך בהתאם להסכם הבלעדיות. אופיר טען מנגד, בין היתר, שהוא לא מחויב לשלם לבראל נכסים את דמי התיווך משום שהרוכשים ראו את הנכס עוד לפני החתימה על הסכם הבלעדיות.

בית משפט השלום דחה את תביעת בראל נכסים מהטעם שלא היה "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות בין אופיר לבין הרוכשים, שכן הזוג חסקי ראה את הנכס עוד לפני שנחתם הסכם הבלעדיות, ולבראל נכסים לא הייתה כל מעורבות במשא ומתן שהביא לרכישת הנכס. עוד קבע בית משפט השלום כי החזקה הקבועה בסעיף 14(ב) לחוק המתווכים, לפיה מתווך שבתקופת הבלעדיות ביצע פעולות כגון הצבת שלט, פרסום במאגרים, פרסום בעיתון, הזמנת רוכשים פונטציאלים ועוד, חזקה שהיה הגורם היעיל לגבי עסקה שהתקשרה בתקופת הבלעדיות, היא חזקה שניתנת לסתירה, כלומר, ניתן להביא ראיות על מנת להוכיח כי המתווך הבלעדי אינו "גורם יעיל" למרות שביצע פעולות למכירת הנכס.

במקרה שלנו, קבע בית המשפט שהחזקה אכן נסתרה, ומשרד התיווך בראל אינו "הגורם היעיל" במקרה זה, שכן הרוכשים ראו את הנכס לפני החתימה על הסכם הבלעדיות עם בראל נכסים, ולמשרד בראל נכסים לא היתה יד ורגל בעסקת המכירה.

משרד בראל נכסים לא ויתר, והגיש ערעור לבית המשפט המחוזי. בערעור טען משרד התיווך כי התוצאה אליה הגיע בית משפט השלום מרוקנת לחלוטין את יתרונו של המתווך הבלעדי, ובעצם, מעמידה אותו במצב בו אין לו שום יתרון על פני מתווך אחר.

בית המשפט המחוזי דחה את ערעורו של משרד בראל נכסים וקבע כי על אף שהנכס נמכר בתקופת הבלעדיות, ועל אף שבראל השקיעו ופעלו למכירת הנכס, הוכח לבית המשפט כי החזקה הקבועה בחוק לעניין היותו של מתווך בלעדי "גורם יעיל" - נסתרה, ובמקרה שלנו משרד בראל נכסים לא היה הגורם היעיל ולא הביא להתקשרות בין הזוג חסקי לאופיר.

משרד בראל נכסים לא ויתר והגיש בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון. משרד בראל נכסים טען, בין היתר, כי פסק דינם של בית משפט השלום ובית המשפט המחוזי, שקובע כי החזקה הקבועה בסעיף 14(ב) לחוק המתווכים הינה חזקה שניתנת לסתירה, אינו נכון ומהווה פגיעה קשה במתווכים.

בנוסף, טען משרד בראל נכסים כי מדובר בסוגיה אשר הגיע הזמן לגבש לה הלכה סופית ומחייבת שכן קיימות פסיקות סותרות בעניין זה בערכאות הנמוכות יותר דבר שגורם לחוסר וודאות ופגיעה בחופש העיסוק של המתווכים.

לכן, דרש משרד בראל נכסים להכריע בשאלה האם החזקה הקבועה בסעיף 14(ב) לחוק המתווכים היא חזקה חלוטה (שאינה ניתנת לסתירה או לערעור) או חזקה הניתנת לסתירה, ובמידה והיא ניתנת לסתירה, מהו רף ההוכחה הנדרש לסתירתה.

בית המשפט העליון פסק כי שכר דמי תיווך של מתווך מותנה תמיד בכך שהוא היה "הגורם היעיל" בעסקה, גם במצב בו ניתנה למתווך בלעדיות. עם זאת, למתווך "בלעדי" יש אפשרות קלה יותר לעמוד בתנאי של "גורם יעיל" מכוחה של חזקה המצויה בסעיף 14 (ב) לחוק המתווכים. בית המשפט העליון קבע כי החזקה אכן ניתנת לסתירה, אך לא בקלות. על מנת לפתור את הסוגיה, קבע בית המשפט העליון כי יש לבחון את השיקולים הבאים:

המועד שבו ראו הרוכשים את הנכס – לפני תקופת הבלעדיות או במהלכה.

ככל שמדובר במועד לפני תקופת הבלעדיות – יש לבחון כמה זמן לפני תחילת התקופה הרוכשים ראו את הנכס.

המועד שבו נחתמה העסקה – בסמוך לחתימה על הסכם הבלעדיות, כאשר פעולות השיווק של המתווך הבלעדי היו בעיצומן, או בעיצומה של תקופת הבלעדיות, לאחר שכבר בוצעו אי-אלו פעולות שיווק על ידי המתווך הבלעדי.

כמותן ואיכותן של פעולות השיווק שבוצעו על-ידי המתווך הבלעדי.

תום הלב של הצדדים – האם יש חשש שהלקוח עקף ביודעין את הסכם הבלעדיות והתקשר עם מתווך אחר בתקופת הבלעדיות.

האם המוכרים דאגו להחריג רוכשים פוטנציאלים מהסכם הבלעדיות.

האופן שבו הגיעו הרוכשים לנכס – האם באמצעות מתווך אחר או בדרך אחרת.

במקרה שלנו, קבע בית המשפט העליון שהתמונה העובדתית לא מלאה ולא ניתן להגיע למסקנה סופית בהתאם לעקרונות שפורטו לעיל. לכן, החזיר בית המשפט העליון את התיק בחזרה לבית משפט השלום, על מנת שיקבע את התשתית העובדתית וידון בסוגיה בהתאם להלכה החדשה שקבע בית המשפט העליון בפסק דין זה.

פסק דינו של בית המשפט העליון מהווה תקדים בנושא תשלום דמי תיווך בתקופת הבלעדיות, וקובע מבחנים ברורים לתשלום זה. בעקבות פסק הדין, נראה כי נסיונותיהם של מוכרי נכסים להתחמק מתשלום דמי תיווך בתקופת בלעדיות, לא יצלחו, אלא אם כן יוכיחו כי הקונים ראו את הנכס בטרם תקופת הבלעדיות, או יוכיחו כי המתווך לא היה ה"גורם היעיל" בעסקת המכירה.

תיק 4036/16 קבוצת בראל נכסים בע"מ נגד אופיר בנימין (ניתן ביום 20.07.2016 בבית המשפט העליון בירושלים).