ניר וסיגלית רכשו מגרש ביישוב יוקרתי במועצה המקומית חוף הכרמל והחליטו לבנות את בית חלומותיהם על מגרש זה. לצורך כך פנו בני הזוג למספר קבלני בניין לקבלת הצעה לבניית הבית. לבסוף בחרו בני הזוג קבלן שהצעתו היתה סבירה ולא יקרה ופנו למשרדנו לקבלת ייעוץ משפטי בנוגע להסכם שנשלח אליהם לחתימתם מאת הקבלן.

מהם הדברים החשובים באמת בהסכם עם קבלן בניין?

1. על מנת לוודא כי הבנייה תיעשה על פי התוכניות האדריכליות הקיימות, חובה לצרף את התוכניות להסכם.

2. יש לוודא כי הקבלן עורך את כל הביטוחים האפשריים לפרוייקט מסוג זה – חבות מעבידים, צד שלישי, רכוש, גוף וכד'. יש לוודא כי מזמיני העבודה מבוטחים אף הם בפוליסת הביטוח. עוד בעניין זה יש לקבוע כי כל נזק יהא באחריות הקבלן ולא המזמין.

3. התשלום לקבלן וחישובו: כעיקרון, חוזי בנייה מתחלקים לשני סוגים: חוזים על פי מדידה וחוזים פאושלים. חוזה על פי מדידה משמעותו כי כמות העבודה שהקבלן ביצע נמדדת והקבלן מקבל תשלום על פי העבודה שביצע בפועל.

חוזה פאושלי הינו חוזה בו הסכום קבוע (Fix Price) ולא ישתנה בגלל כמות העבודה שנעשתה. כמובן, שהקבלן יעדיף להשאיר נקודה זו פתוחה ואולם למזמיני העבודה חשוב מאוד "לסגור" את החוזה כחוזה פאושלי שאחרת הקבלן יוכל להגיש חשבונות בגין עבודות נוספות אשר לא היו כלולות בהסכם המקורי. משפטים רבים מנוהלים אודות נקודה זו בבתי המשפט ועל כן חשוב מאוד לסגור כל פרצה תאפשר לקבלן לדרוש תשלום בגין עבודות נוספות. התשלומים לקבלן צריכים להיות מדורגים על פי קצב התקדמות הבנייה וכל תשלום צריך להיות מאושר על ידי מפקח / אדריכל הפרוייקט, כתנאי לתשלומו.

4. מקובל לדרוש ערבות כלשהי מהקבלן להבטחת ביצוע ההסכם ולמניעת אפשרות של "נטישת" הבנייה באמצע הפרוייקט. ישנם מספר סוגי ערבויות – ערבות בנקאית, ערבות אישית, שיק אישי/שטר חוב. הערבות הבנקאית היא הערבות החזקה ביותר אולם גם היקרה ביותר לקבלן שכן הוא חייב להפקיד בבנק את סכום הערבות או לתת לבנק בטוחה אחרת כנגד הנפקת הערבות הבנקאית.

5. יש לקבוע מועד ברור לסיום עבודות הבנייה שאחרת יש חשש לדחיות רבות במועד קבלת המפתח. יש לקבוע מנגנון של פיצוי בשל כל יום איחור, מנגנון אשר יבטיח כי הקבלן יעבוד במרץ רב על מנת לסיים את בניית הבית במועד.

6. יש להתנות את התשלום הסופי בקבלת טופס היתר איכלוס המאפשר לגור בבית, הטופס ידוע יותר בשם "טופס 4" והוא קריטי שכן בלעדיו אין אפשרות חוקית לגור בבית.

 

 

כותב המאמר: עו"ד איל צורף