כותב המאמר: עו"ד איל צורף 

מי מאיתנו לא היה פעם בחייו בסיטואציה שבו מכר או קנה דירה?

בדרך כלל, כאשר מגיע שלב החתימות, עורך הדין אומר לך "תחתום פה ופה" ובעצם, אין לך מושג על מה אתה חותם בעצם...

עסקאות רבות הסתיימו בסכסוך משפטי, בשל אי הקפדה על ניסוחם ובדיקתם של המסמכים שונים הדרושים לעסקה הספציפית.

במאמר זה אסקור בקצרה את המסמכים השונים בעסקה למכירה או רכישת דירת מגורים.

1. חוזה המכר

כל עסקה מתחילה בחוזה מכר. על מנת להביא בפניכם את כל מה שצריך לדעת על ניסוח חוזה מכר, יהיה צורך בעשרות עמודים ולא אוכל לעשות זאת כעת. לחוזה המכר יש לצרף נסח טאבו – תדפיס מלשכת רישום המקרקעין המוכיחה את בעלותו של המוכר בדירה הנמכרת.

דבר חשוב שנתקלתי בו פעמים רבות בעת מכירת דירה או רכישתה הוא מסמך הנקרא "זכרון דברים". רוכשים ומוכרים רבים, לא מבינים את המשמעות של זכרון דברים, וחותמים עליו כלאחר יד. ע"פ החוק, זכרון דברים מהווה חוזה לכל דבר ועניין, והחתימה עליו כמוה כחתימה על חוזה מחייב. כפועל יוצא מכך, מחוייבים שני הצדדים להוראות זכרון הדברים ואף מחוייבים להגיש הצהרה לרשויות מיסוי מקרקעין אודות העסקה. הבעיות מתחילות בדרך כלל, כאשר זכרון הדברים לא מכיל את הסעיפים הדרושים להגנה על הרוכש ולהבטחת רישום הדירה על שמו.

2. הצהרה למיסוי מקרקעין

כל עסקה בה נמכרת / נרכשת זכות במקרקעין, חייבת בדיווח לרשויות מיסוי מקרקעין. טופס זה מכונה "מש"ח" ויש מספר סוגים ממנו.

3. בקשה לרישום הערת אזהרה

מהי הערת אזהרה? זוהי הערה הנרשמת בלשכת רישום המקרקעין ("טאבו") אודות חוזה המכר. הערת האזהרה מגינה על הרוכש, שכן כעת המוכר לא יוכל, באופן מעשי, למכור את הדירה למישהו אחר (עסקה נוגדת).

הבקשה צריכה להיחתם על ידי המוכר, והקונה חייב לוודא את רישומה מוקדם ככל הניתן.

4. שטרי מכר

רוכשים רבים סבורים כי הבעלות בדירה עוברת לידיהם מכוח החוזה. ואולם, הבעלות בדירה או כל עסקה אחרת בה, מחייבת לשם רישומה בלשכות רישום המקרקעין - שטר.

שטר הינו מסמך משפטי המקנה בעלות בקניין.

בדירת מגורים, השטר הרלוונטי הוא כמובן "שטר מכר". שטר מכר הינו מסמך המכיל את פרטי הדירה ואת חתימות המוכר והקונה, ורק על פי שטר מכר עוברת הבעלות לידי הקונה, הואיל והחוק קובע כי הבעלות בדירה עוברת בעת רישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין ("טאבו").

בגלל שרוב קרקעות המדינה מוחזקות על ידי מינהל מקרקעי ישראל, הרי שלעיתים קרובות הזכות הנמכרת היא חכירה (שכירות ארוכת טווח) ועל כן השטר בעסקה כזו יהא "שטר העברת זכות שכירות".

5. יפוי כוח

זהו מסמך המעניק יכולת ל"שליח" לחתום בשם ה"שולח" על מסמכים שונים, ביניהם שטר המכר, אשר מעביר את הבעלות מהמוכר לקונה.

בשל כך, חשיבותו של יפוי הכוח היא רבה מאוד – היא מעניקה לאדם נוסף, אשר אינו המוכר, את היכולת לחתום על מסמכים שמחייבים את המוכר.

פסקי דין רבים ניתנו אודות יפויי כוח שנעשו שלא כדין ושגרמו להסתבכות עסקה המכר.

בעסקאות מכר רגילות, מעניק יפוי הכוח הסטנדרטי לעורך הדין של הקונה את הסמכות לחתום בשם המוכר על המסמכים השונים, על מנת להבטיח כי הדירה תירשם על שם הקונה בטאבו.

6. מסמכים נוספים בהתאם לסוג העסקה

עסקאות רבות נחתמות עם קבלנים, כאשר הדירה טרם נרשמה בטאבו. עסקאות אחרות, מחייבות מסמכים שונים מטעם מינהל מקרקעי ישראל או "חברה משכנת" (חברה קבלנית אשר מנהלת את רישום הדירות עד לרישומן בטאבו). על כן, כל עסקה מחייבת בדיקות ספציפיות ומסמכים ספציפיים, בהתאם לגוף בו רשומה הדירה.

מאמר זה אינו מהווה תחליף לייעוץ פרטני.