משפחת רוזנברג ביקשה למכור את ביתה המצוי ביישוב כפרי יוקרתי במרכז הארץ.

משפחת אביטן החליטה לרכוש את הבית ובין הצדדים נחתם הסכם מכר לפיו הבית נמכר למשפחת אביטן במחיר של 5,500,000 ש"ח.

לאחר שהקונים שילמו את מלוא התמורה בעד הבית, קיבלו הקונים את החזקה בבית (קבלת "המפתח"). לכאורה - העסקה הושלמה.

ואולם, לאחר כשבוע קיבלו הקונים להפתעתם, הודעה כי עליהם לשלם חוב של היטל השבחה בסך 150,000 ש"ח.

הקונים הנרעשים פנו לייעוץ משפטי ולאחר שהסכם המכר נבדק התברר כי הצדדים נמנעו מלהפקיד כספים כלשהם בנאמנות לצורך תשלום מיסים והיטלים.

הדרך הנכונה להתמודד עם מצבים אלה היא לקבוע בהסכם המכר, כי התשלום האחרון עבור הנכס, יחולק לשניים: חלקו ישולם ישירות למוכרים וחלקו יישאר בנאמנות, בדרך כלל אצל עוה"ד של המוכרים. כספי הנאמנות יבטיחו כי באם יהיו חובות כלשהם על הנכס, יוכל הנאמן לשלמם.

בדרך כלל, חוזי המכר הסטנדרטיים מכילים סעיפים הקובעים מנגנון נאמנות זה, אולם יש לוודא זאת בכל חוזה וחוזה, בנוסף יש לוודא את סכום הנאמנות אשר אמור להספיק לתשלום כל החובות, המיסים וההיטלים השונים שעלולים לרבוץ על הדירה או הנכס הנמכר.

יש לדעת בנוסף, כי אי תשלום החובות, יעכב את רישום הזכויות בנכס על שם הקונים. לשכת רישום המקרקעין, תדרוש אישורים מהרשות המקומית והוועדה המקומית לתכנון ובנייה (ומסמכים נוספים) על מנת להעביר את הנכס על שם הקונים. מנגנון הנאמנות נועד אם כן, גם כדי להבטיח כי לא יהיו חובות על הבית וגם כדי להבטיח את קבלת האישורים אשר יאפשרו את רישום הזכויות על שם הקונים לאחר סיום העסקה. שהרי ידוע, כי לפי סעיף 7 לחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969, עסקה חייבת להסתיים ברישום על מנת להקנות זכות קניינית לקונים.

 

כותב המאמר: עו"ד איל צורף