תפריט נגישות

האם רכישת נדל"ן בארה"ב עלולה להיות מסוכנת?

צבי בן דוד ואהרון הרו עוסקים בסחר, שיווק ותיווך של נכסי נדל"ן מחוץ לישראל. בחודש מאי 2013 פנו צבי ואהרון לדוד טולדנו וניסו לשכנע אותו להשקיע ברכישת בית מגורים במדינת פנסילבניה, ארה"ב. צבי ואהרון הציגו את עצמם בפני דוד כמומחים בעלי ניסיון רב באיתור, שיווק וביצוע השקעות נדל"ן בארה"ב והבטיחו כי הם מבצעים "תהליך סינון קפדני הכולל ניתוח סיכונים מעמיק" המבטיח את "הנכסים הבטוחים והמניבים ביותר".

צבי ואהרון הציגו בפני דוד את הבית כנדיר, יפהפה, וכהזדמנות פז עם תשואה גבוהה מאוד ואף הציגו בפני דוד תמונות לכאורה של הבית להמחשה. עוד הובטח לדוד, כי מחיר הבית, 54,000 דולר ארה"ב, הינו מחיר נמוך ואטרקטיבי בהשוואה לבתים אחרים באזור, כי התשואה עבור רכישת הבית הינה 13.4% לשנה וכי הבית עתיד לעבור שיפוץ מקיף. לאחר מכן, אף העבירו צבי ואהרון לדוד רשימה מפורטת של עבודות השיפוץ נטענות שבוצעו בבית.

על מנת להסיר כל חשש מליבו של דוד, הבטיחו לו צבי ואהרון שילוו אותו החל מתהליך הרכישה ועד להחזר ההשקעה. לבסוף, דוד השתכנע והעביר סך של 57,170.48 $ לחשבון נאמנות בארה"ב לצורך רכישת הבית.

בעלי הדירה, ומי שמכר את הדירה לדוד, היתה חברה אמריקאית בשם Realty Choice Investments LLC.

עם הזמן, החל דוד להבין, כי משהו אינו כשורה והוא למעשה נפל קורבן להונאה. כך למשל, החלו נצברים פיגורים בתשלום דמי השכירות מהנכס, דו"ח התשואות הראה כי הנכס בכלל ריק, ולבסוף, להפתעתו, קיבל דוד דוא"ל מחברת PGH(חברה אשר מעולם לא היה עמה דוד בקשר) לפיו מעתה ואילך כל ההתנהלות תהיה מולם בלבד. דוד הבין, שצבי ואהרון מתנערים מכל אחריות כלפיו וכעת עליו להתמודד עם כל הבעיות לבדו מול חברה זרה שאינו מכיר – הכל בניגוד להבטחות הרבות של צבי ואהרון. בדיעבד, הסתבר לדוד, כי לא רק שהבית לא שופץ, אלא שהוא כלל אינו ראוי למגורים עקב סדק שנוצר לכל אורכו וקיימת סכנה שהבית יקרוס לגמרי על הבית השכן. יתרה מכך, אף חברת ביטוח לא היתה מוכנה לבטח את הנכס שרכש דוד במיטב כספו שכן קיימת סכנה ממשית כי הבית יגרום לנזקים אדירים לרבות לחיי אדם.

מבדיקה שערך דוד עם מהנדס מקומי, עלה כי לצורך מניעת המשך תזוזת הבית נדרשת השקעה של 50,000 דולר לערך (!) ובמצבו הנוכחי של הבית, הוא מוערך בכ- 15,000 דולר בלבד (כזכור דוד רכש את הבית בכ- 57,000 דולר). דוד הבין כי הוא קנה חתול בשק וכי כל מה שנאמר לו אודות הבית בטרם הרכישה - אינו נכון.

דוד הגיש תביעה נגד צבי ואהרון לבית משפט השלום בתל אביב, בה טען כי צבי ואהרון הציגו בפניו מצגי שווא והפרו שורה של חובות כלליות ופרטניות החלות עליהם מעיסוקם בסחר/תיווך בנדל"ן. על כן, ביקש דוד להטיל על צבי ואהרון אחריות מלאה על כל הנזקים שנגרמו לו.

צבי ואהרון טענו מנגד, כי הם משמשים כגורם שיווקי בלבד לרוכשים פוטנציאלים, וההתקשרות לרכישת הנכס מתבצעת מול חברה זרה שאינה קשורה אליהם. עוד טענו צבי ואהרון כי הם משמשים כגורם להעברת מידע מהמוכר לקונה בלבד, ללא כל הבטחה בדבר נכונות המידע, ואין בהם שום תחליף לביצוע הבדיקות הנדרשות לקניית נכס.

לאחר ניהול התיק בית המשפט, דחה בית המשפט את טענותיו של דוד במלואן ופסק כי צבי ואהרון הינם משווקים של נכסים בחו"ל, הם לא מכרו את הנכס לדוד ואף אינם מתווכים בהתאם לדין הישראלי. על כן, היה על דוד לבצע בדיקה בנוגע לכדאיות העסקה בטרם חתם על הסכם הרכישה. עוד נפסק כי גם את המצגים שהציגו צבי ואהרון בפני דוד בדבר טיב הנכס, היה על דוד לבדוק ולדרוש אסמכתאות לכך מהמוכרים עצמם.

לסיכום, קבע בית המשפט כי על דוד, כקונה נכס, חלה חובת זהירות לבדוק את הנכס בטרם רכישתו. נקבע כי דוד בחר שלא לבדוק את הנכס וחתם על חוזה הרכישה בהסתמך על מידע שמסרו לו המשווקים, שכאמור אינם מתווכים. בכך, נטל דוד סיכון בהשקעה מרצונו ומתוך כוונה להרוויח מהעסקה, ומשזה לא קרה, מדובר בטעות בכדאיות העסקה ותו לא, ולפיכך על דוד לשאת בתוצאות מעשיו.

בית המשפט הבהיר, כי עסקת נדל"ן, מעצם טיבה, כוללת סיכונים רבים ויש לבחון היטב את מרכיביה בטרם חתימה עם הסכם הרכישה.

• תיק 43452-09-15 (בית המשפט השלום בתל אביב) דוד טולדנו ואחרים נגד צבי בן דוד ואחרים, פסק הדין ניתן ביום 18/7/2017.

כתובת: שד' פל-ים 2, חלונות הסיטי – בניין אשל, חיפה

טלפון:  04-8661112

פקס: 04-8661113