דוגמא: אדם ירש מגרש בן 1.5 דונם במיקום יוקרתי. שווי המגרש כ – 3,000,000 ₪. על המגרש ניתן לבנות 20 דירות. הבלים והקבלן מסכימים כי הבעלים יקבל 5 דירות מתוך ה – 20 שייבנו על המגרש. שוויה הממוצע כל דירה 1,500,000 ₪. לאחר מימוש עסקת הקומבינציה, יהפוך בעל המגרש לבעלים של 5 דירות בשווי כולל של 7,500,000 ₪ - יותר מכפול משווי המגרש בטרם הבנייה עליו.

עם זאת, מניסיוננו, עסקה כזו טומנת ברובה אפשרויות רבות לאי הבנות ולמחלוקות בין הבעלים לבין הקבלן אשר בונה את הבניין. להלן בתמצית, המוקשים העיקריים שעשויים להתגלות בעסקת קומבינציה:

• מיסוי - בעסקת קומבינציה זו יש מיסים רבים: מס שבח, מס רכישה, מע"מ, היטל השבחה, היטלי פיתוח, אגרות בנייה ועוד ועוד. יש לקבוע מראש מי נושא במיסים אלה, שכן מדובר בסכומים נכבדים.

• חלוקת הדירות/החנויות – יש לקבוע באופן מפורט את הדירות שאותן יקבל הבעלים מהקבלן לרבות גודל הדירות, מיקומן בקומה, מספר הקומה, ההצמדות השונות כגון חנייה, מחסן, גינה וכו'.

• לוח זמנים לביצוע הבניה – יש לקבוע לוח זמנים מפורט שעל פיו מתחייב הקבלן לקבל היתר בניה במועד מסויים, לבנות תוך מועד מסויים וכן להטיל סנקציה על כל איחור.

• ביטוח – יש לקבוע את מפרט הביטוח לעבודות הבנייה וכן מי נושא בתשלום לחברת הביטוח. יש לוודא כי הבעלים מופיע כמבוטח בפוליסה על מנת להגן עליו מפני תביעות שונות שעלולות לצוץ במהלך הפרוייקט. כמו כן, על הפוליסה לכלול סעיף לפני חברת הביטוח מתחייבת שלא לבטל את הפוליסה אלא אם היא מודיעה לבעלי המגרש 30 יום בטרם לכן על כוונתה לעשות כן. סעיף זה חשוב ביותר שכן פוליסת הביטוח עלולה להתבטל מסיבות שונות ללא ידיעתו של הבעלים אשר נותר חשוף לסיכונים רבים ללא ביטוח.

• ערבות – יש לקבוע מנגנון של ערבות אישית / ערבות בנקאית, שכן בדרך כלל חברות בניה ויזמות מתאגדות כחברה בע"מ אשר עלולה, במקרים קיצוניים, "להיעלם" מהשטח ביום בהיר אחד תוך גרימת נזקים כבדים לבעלי המגרש.

• מנגנון יישוב סכסוכים – יש לקבוע מנגנון ליישוב סכסוכים בפן הטכני (רצוי למנות מהנדס כלשהו כבורר בעניין) ובפן המשפטי (רצוי לחייב הליך של גישור לפני פנייה לבית משפט, על מנת לאפשר לצדדים לפתור סכסוכים במהירות ולשוב לעבודה תקינה).

• סילוק ידו של הקבלן מאתר הבניה – רצוי מאוד לקבוע רשימת מקרים, אשר באם אחד מהם יתמלא, יהיה בעלי המגרש זכאי לבטל את ההתקשרות עם הקבלן ולסלקו מהמגרש. מקרים אלה יהיו הפרת הסכם יסודית מצד הקבלן שלא תוקנה לאחר משלוח התראה, קריסה כלכלית של הקבלן, היעדרות הקבלן מהעבודה למשך 14 יום רצופים, איחור מהותי בלוח הזמנים וכו'.