במהלך חודש דצמבר 2018 הוחלפו מספר טיוטות של הסכם מכר מפורט בין ב"כ הצדדים שכללו בין היתר הפחתה של 150,000 ₪ מהתמורה. בנוסף, כללו הטיוטות התייחסות לתשלום היטל ההשבחה וחריגות בנייה בנכס. במהלך ההתכתבויות בין ב"כ הצדדים נמסרו שמות ותעודות זהות של ארבעה רוכשים נוספים של הנכס שלא הופיעו בזיכרון הדברים.

בסוף 2018 פגש אייל, המוכר, את אחד מהרוכשים שצויינו בחלופת טיוטות החוזה, אשר הציע לו להצטרף לעסקה ולרכוש חלק מהנכס וזאת עוד לפני שהתגבש הסכם מחייב בין הצדדים. אייל נדהם מהתנהלותו המחוצפת של איתמר ביטון שהעז להציע לו לרכוש חלקים בנכס עוד בטרם הושלמה העסקה ולפני שקיבל ולו שקל אחד על חשבון התמורה. בעקבות אירועים אלו החליטו המוכרים, אייל ואסנת לבטל את מכירת הנכס.

בעקבות הודעת הביטול הגיש איתמר לבית המשפט תביעה בה עתר להורות על אכיפת זיכרון הדברים בהיותו הסכם מחייב.

איתמר טען כי בין הצדדים נכרת הסכם מחייב המעוגן בזיכרון הדברים הכולל את התנאים המהותיים הנדרשים, על פי הפסיקה לצורך יצירת חוזה מחייב, לרבות שמות הצדדים, פרטי הנכס, התמורה ותשלום הוצאות ומיסים.

כמו כן, כפי שצויין בזכרון הדברים: "בכל מקרה זיכרון דברים זה מחייב כהסכם סופי" דבר המעיד על כוונת הצדדים ליצור הסכם סופי ומחייב.

בנוגע לרוכשים הנוספים ששמותיהם אינם מפורטים בזיכרון הדברים, טען איתמר כי הוא פעל כשלוחם וכנאמנם בהסכם.

מנגד, טענו המוכרים, אייל ואסנת, כי זיכרון הדברים אינו בגדר הסכם מחייב מאחר והוא חסר פרטים מהותיים הנדרשים לקביעת המסוימות המתחייבת ליצירת עסקה.

בנוסף טענו כי זיכרון הדברים "נזנח" ובוטל על ידי איתמר, שביקש לאחר עריכתו לשנות את התנאים שנקבעו בו- לרבות גובה התמורה וזהות הרוכשים.

יתר על כן, איתמר לא שילם למוכרים את כספי המקדמה ואף לא רשם הערת אזהרה לגבי העסקה בפנקסי המקרקעין, כפי שמצופה היה שיעשה, ככל שסבר כי הוראות זיכרון הדברים הן בגדר הסכם מחייב.

בית המשפט נתבקש לקבוע האם זיכרון הדברים שנחתם בין הצדדים מהווה חוזה מוגמר ומחייב, ובהנחה שהשאלה הקודמת תענה בחיוב, האם לאחר חתימתו של זיכרון הדברים הוא נזנח או בוטל על ידי הצדדים.

בפסיקה נקבע כי כאשר צדדים עורכים ביניהם הסכם מוקדם בכתב (כגון זכרון דברים) ומסכימים לחתום על חוזה בשלב מאוחר יותר, ככלל יראו כמי שלא התייחסו להסכם המוקדם כהתקשרות מחייבת. יחד עם זאת, ניתן לסתור זאת, אם מוכח בצורה ברורה כי כוונת הצדדים היתה להתקשר באופן מחייב, אף ללא חתימה על חוזה. לבחינת עניין זה נקבעו שני תנאים - גמירות דעת ומסוימות.

במסגרת בחינת גמירות הדעת, שהיא בחינה אובייקטיבית, יידרש בית המשפט לשאלה אם אדם סביר היה מסיק כריתתו של הסכם מחייב בנסיבות העניין, וכן יבחן את התנהגות הצדדים לפני, בשעת ולאחר כריתתו של זיכרון הדברים.

במקרה זה, זיכרון הדברים נעדר פירוט לגבי מועדי תשלום התמורה ומועד מסירת החזקה בנכס לידי הקונים. בפסיקה נדרש כי הפרטים החיוניים והמהותיים בעסקה יהיו מסוכמים וכתובים. פרטים אלה כוללים את "שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר, זמני התשלום, הוצאות ומסים, אם אין הוראה אחרת עליהם בחוק..." זהות הצדדים ומועדי תשלום התמורה הם פרטים מהותיים שבלעדיהם אין תוקף לזיכרון הדברים.

חיזוק למסקנה כי לא מדובר במסמך מחייב ניתן למצוא גם באופן בו התנהלו הצדדים לאחר חתימתו. בפסיקה נקבע כי התנהגותם של הצדדים לאחר גיבושו של מסמך הבנות מוקדם, יכולה ללמד באם "בזמן אמת" כוונתם היתה להתקשר בהסכם מחייב, או לא.

בענייננו, המשך המשא ומתן בין הצדדים, ביחוד בנוגע למחיר, תומך במסקנה כי הצדדים לא ראו בזיכרון הדברים משום מסמך מחייב.

והעובדה שאיתמר ביקש לציין בהסכם הסופי את שמותיהם של רוכשים נוספים אף היא מלמדת כי זיכרון הדברים לא היווה הסכם מגובש, סופי ומחייב.

אם כן, מצא בית המשפט כי זיכרון הדברים אינו מהווה הסכם מחייב, דחה את התביעה ופסק לטובת המוכרים הוצאות משפט ושכ"ט עורך דין.

*תיק 5208-01-19 ביטון נ' כהן, ניתן ביום 5.2.2023 בבית משפט השלום בחיפה. על פסק הדין הוגש ערעור אשר נדחה בהסכמה.