בחלוף השנים, בעלי הדירות הזניחו את החלקות שהוקצו להם, ובשל עשבייה שצמחה בשטחים המשותפים החלה העירייה להטיל קנסות על כלל דיירי הבניין. בשנות השמונים של המאה הקודמת, בעלי הדירות בקומות הגבוהות הסכימו כי בעלי דירות הקרקע יגדרו את השטח הצמוד לדירתם וידאגו לניקיונו ולטיפוחו.

בשנת 1988, העירייה יזמה חלוקה של החצר בין הדיירים. ההיתר לבניית גדר לצורך החלוקה הותנה בהגשת תכנית לחלוקת החצר, בה יצוינו שטחים שיגודרו ויהיו לשימוש פרטי של בעלי הדירות אליהם יוצמדו השטחים. אף דייר לא התנה את הסכמתו למתן ההיתר בפיצוי כלשהו. הסכמת הדיירים לחלוקת השימוש ברכוש המשותף הייתה מגובה באסיפת דיירים שהחליטה על כך.

וכך, בשנת 1988 ניתן היתר ל"בניית גדר בלוקים עם גמר טיח גרנוליט ושער ברזל", ובשנת 2007 התקבל היתר לסגירת מרפסות מקורות ובניית גדר פנימית.

בשנת 2020 פנו חלק מהדיירים לבית המשפט בבקשה למתן צו להפסקת השימוש הייחודי שנעשה בחלקים מן הרכוש המשותף בבניין, כמו גם תביעה לתשלום דמי שימוש ראויים על השימוש ברכוש המשותף.

במסגרת השמאות שצורפה לכתב התביעה, צוין כי "השימוש במקרקעין נעשה מזה זמן רב והשכנים לא הביעו כל התנגדות לכך, גם העירייה, שלה שייכת הקרקע, לא הביעה התנגדות לשימוש זה. כך שניתן לומר שהייתה הסכמה בשתיקה לאורך השנים". הסכמה זו לא הייתה בשתיקה בלבד, אלא התבססה על הסכמות ברורות ומפורשות של דיירי הבניין.

בפסק הדין נקבע כי היתר הבנייה אינו יכול להקנות רישיון לשימוש ייחודי ברכוש המשותף והוסיף כי חוק המקרקעין קובע מנגנון ברור אשר אך ורק במסגרתו ניתן להוציא חלקים מהרכוש המשותף ולהצמידם לדירתו של אדם, תוך ניהול הליך שקוף ומבוקר, תשלומי איזון וכו'. הליך שכזה מעולם לא בוצע במקרה הנדון.

החוק אף מאפשר לתבוע דמי שימוש ראויים ממי שעשה שימוש ייחודי ברכוש המשותף, ומנע שימוש מיתר הבעלים.

פסק הדין קבע כי טענת הנתבעים לפיה השטח האחורי של הבניין חולק לפני 70 שנה "דה פקטו" איננה נכונה עובדתית, וממילא שימוש איננו מקנה זכויות מעבר לזכויות הרשומות. בנוסף, ממילא לא ניתן לרכוש זכות קניין בטענת חזקה מכוח שנים.

לפיכך, פסק הדין הורה לנתבעים לפנות ולהסיר מהרכוש המשותף כל מכשול המונע שימוש ברכוש המשותף ומייחס חלקים ממנו לדייר זה או אחר.

בנוסף, קבע בית המשפט דמי שימוש חודשיים החל ממועד הגשת התביעה.

• תיק 46147-08-20 בנימיני אשל ואח' נ' פיטוסי(המנוח) ואח', ניתן ביום 7/6/24 בבית משפט השלום בתל אביב - יפו.