חברת עולם הבית שהשתמשה במעבר ובמקלט טענה כי על פי צו רישום הבית המשותף ותקנון הבית המשותף, הוצמדו לחנות שטחי המעבר והמקלט ושלאף אחת מהחנויות במרכז ממילא אין גישה לאותו מעבר אחורי ומקלט.

עוד טענה החברה כי שימוש זה נהוג כבר למעלה מ-25 שנה ובכל השנים דאגה חברת עולם הבית לתקינות ולניקיון המקלט ולאישורים מגופים שונים, ביניהם עיריית ירושלים.

בעלי החנויות שפנו לבית המשפט הוכיחו כי על אף ההצמדה, נקבע בתקנון כי הקרקע של המרכז המסחרי, וכך גם המקלטים בשעת חירום, יהיו פתוחים לשימוש כלל הציבור.

בית המשפט קבע כי על חברת עולם הבית לפנות את המעבר והמקלט ולאפשר מעבר חופשי של הציבור אל המקלט וזאת לאור מספר סיבות:

1. בהעדר החלטה מסוימת של האסיפה הכללית רשאי כל בעל דירה להשתמש ברכוש המשותף בהתקיים שני תנאים מצטברים - הראשון, כי השימוש המבוצע הינו שימוש רגיל וסביר. התנאי השני, הוא שהשימוש ברכוש המשותף אינו מונע שימוש דומה מאחרים. במקרה זה, מדובר בשימוש מסחרי ייחודי ובלעדי כחלק מחנות, שימוש שאינו תואם את ייעודו הטבעי והברור של החלק כרכוש המשותף, בעיקר בהתייחס למקלט ומעבר למקלט.
2. תקנון הבית המשותף קובע מפורשות כי "למרות הצמדת המעברים, כמפורט לעיל, יהיו המעברים פתוחים, בכל עת, לשימוש של כלל הציבור". מדובר בהוראה תקנונית מפורשת המקנה זכות מעבר פתוח, בכל עת, לכלל הציבור ולא רק לבעלים. שימוש חברת עולם הבית בשטחי המעברים כחלק מהחנות ממש, אינו תואם, בשום דרך, להוראה התקנונית.

3. "הסדרים" מול העירייה אינם מבססים זכות קניינית. גם בהליכים תכנוניים אין די כדי לבסס הסכמה או זכות קניינית.

לפיכך, קיבל בית המשפט את התביעה וקבע כי על החברה לפנות את השטחים המשותפים.

פסק דין זה מצטרף לשורה של פסקי דין אשר קבעו כי לא ניתן לעשות שימוש ייחודי וספציפי בשטחים משותפים.

*תיק 22420-05-20 מזרחי ואח' נ' עולם הבית בע"מ, ניתן ביום 12/5/24 בבית משפט השלום בירושלים.