האם לחיצת יד יכולה ליצור חוזה מחייב בין שותפים?

אריה פרידמן ומרדכי איבגי הם יזמי נדל"ן. בשנת 2012 סיפר איבגי לפרידמן בפגישה משותפת, כי הוא מנהל מו"מ לרכישת מגרש ועליו מבנה רעוע במיקום מרכזי בעיר אילת.
במסגרת פגישה בין השניים, ציין איבגי כי בכוונתו להרוס את המבנה שנמצא על המגרש ("הנכס") ולבנות במגרש מבנה חדש, תוך ניצול מירבי של זכויות הבנייה ("הפרוייקט"). איבגי שאל את פרידמן מהי הדרך המועדפת לנצל את מלוא זכויות הבנייה והעביר לפרידמן הודעת דוא"ל אשר כללה את התב"ע והיתר הבנייה הקיים.

בסמוך לאחר הפגישה הראשונה התקיימה פגישה נוספת בין הצדדים ("הפגישה השנייה"). בפגישה זו סיפר פרידמן לאיבגי כי חשב על רעיון חדשני שיאפשר להגדיל משמעותית את זכויות הבנייה במגרש בעלויות מינימליות.
לטענת פרידמן, בינו לבין איבגי נכרת הסכם לפיו בתמורה לגילוי הרעיון החדשני, יחלוק עימו איבגי, שווה בשווה, ברווחים שיתקבלו כתוצאה מהגדלת הזכויות, ככל שהתוכנית תצא אל הפועל.
שני הצדדים לחצו ידיים, ולאחר מכן גילה פרידמן לאיבגי את הרעיון החדשני: הגדלת זכויות הבנייה בדרך של בניית קומה נוספת, ללא חיוב בהיטל השבחה, מכוח סעיף חוק הנוגע למבנים מסחריים במסגרת תמ"א 38. החדשנות שברעיון זה, היא השימוש בתמ"א 38 למבנים מסחריים, בעוד שהשימוש הנפוץ בתמ"א 38 הוא הוספת זכויות בנייה בבנייני מגורים.
איבגי אינו מכחיש כי הפגישה הסתיימה בלחיצת יד, אולם סבור שאין לכך משמעות. לגרסתו של איבגי, בפגישה זו דיברו השניים על האפשרות להעסיק את פרידמן בפרוייקט.
בשנת 2013 נחתם בין איבגי לבין חברה בשם חאן אילת בע"מ הסכם, מכוחו הוקנתה לאיבגי אופציה לרכישת המגרש בסכום של 9,700,000 ₪. עבור האופציה שילם איבגי 400,000 ₪.
בין פרידמן לבין איבגי הוחלפו טיוטות חוזים, בנוגע לתמורה המגיעה לפרידמן, אולם טיוטות אלה לא נחתמו.
באחת מהודעות הדוא"ל כתב איבגי לפרידמן כי התנאים שנסגרו ביניהם הם שפרידמן יקבל 33% מהרווחים שיהיו בקומה השנייה של המבנה. פרידמן ביקש מאיבגי לחתום על חוזה ברוח זו, אך איבגי לא עשה כן.
בשנת 2014 ניתן אישור מאת הועדה המקומית לתכנון ובניה באילת לתוכנית שהוגשה לנכס, בהתאם להנחיות תמ"א 38 – קרי ניתן היתר להריסת המבנה הקיים ובניית מבנה חדש בן שתי קומות. לאחר שניתנה החלטה זו, מכר והעביר איבגי את הסכם האופציה לחברה בשם גני דוד אילת בע"מ, תמורת 14,000,000 ₪.
פרידמן ניסה להגיע עם איבגי להבנות אודות החלק המגיע לו בעסקה, אולם הצדדים לא הצליחו להגיע להבנות. בשל כך, הגיש פרידמן תביעה לבית המשפט המחוזי, בו טען כי איבגי חייב לו 8,000,000 ₪ בגין הפרת חוזה.
להגנתו טען איבגי כי הוא ערך דיון עם פרידמן באשר לאפשרות להעסיק את פרידמן בפרוייקט, אולם המו"מ מעולם לא הבשיל לכדי הסכם מחייב.

המחלוקת המרכזית שנדונה בבית המשפט היתה האם נכרת הסכם מחייב בין פרידמן לבין איבגי במהלך הפגישה השנייה, לפיו באם פרידמן יגלה לאיבגי את הרעיון החדשני, יזכה פרידמן לרווחים מהפרוייקט; או שבמהלך הפגישה השנייה דנו הצדדים באפשרות להעסיק את פרידמן בפרוייקט מבלי שסוכם דבר אודות שכרו של פרידמן.
בית המשפט קיבל את גרסתו של פרידמן בנוגע לפגישה השנייה, וקבע כי בפגישה השנייה החליטו פרידמן ואיבגי להתקשר בהסכם מחייב, לפיו פרידמן יקבל מחצית מהרווחים שיצמחו מהוספת קומה לנכס, אם יגלה פרידמן לאיבגי מהו המסלול התכנוני שבו ניתן להשיג תוצאה זו, וככל שמסלול זה יצא אל הפועל.
בשל כך, פסק בית המשפט המחוזי לטובת פרידמן סך של 3,029,141 ₪.
איבגי ערער על פסיקה זו לבית המשפט העליון. בערעורו טען איבגי כי בין הצדדים לא נקשר הסכם מחייב. איבגי טען כי חילופי הטיוטות שלא נחתמו לבסוף, מעידות על כך שפרידמן לא חשב שבין הצדדים נכרת הסכם – אחרת מדוע שלח טיוטות חוזה לאיבגי? כמו כן, טען איבגי כי ה"הסכם" שנכרת בין הצדדים, היה הסכם ג'נטלמני בלבד שלא הכיל את כל פרטי ההתקשרות ועל כן אין לו תוקף.
בית המשפט העליון קבע כי אין פסול בהסכם בעל פה, הגם שהצדדים לא העלו אותו על הכתב ולא חתמו עליו. בית המשפט קבע כי איבגי עצמו מסר לפרידמן במספר הזדמנויות כי אין כל חשיבות בהכנת הסכם כתוב, וכי דרישה זו היא הכבדה מיותרת.
בשל כך, קבע בית המשפט העליון כי אין להתערב במסקנתו של בית המשפט המחוזי, לפיה נכרת בין הצדדים הסכם מחייב בפגישה השנייה.
לעניין שיעור הרווח, קבע בית המשפט העליון כי הצדדים סיכמו שחלקו של פרידמן יעמוד על 33% מהרווחים בגין הקומה השנייה – כך עולה מהראיות השונות שהוגשו לבית המשפט.
בהתאם לכך, קבע בית המשפט העליון כי בין הצדדים נכרת הסכם בעל פה שהינו מחייב. בנוגע לסכום שעל איבגי לשלם לפרידמן – סכום זה הופחת ל – 2,000,000 ₪.

לפסק דין זה חשיבות מרובה בעולם העסקים. כפי שראינו, במקרים מסויימים, לחיצת יד או הסכמות בעל פה, עלולות ליצור הסכם מחייב, על כל המשתמע מכך. אנו ממליצים להתייעץ איתנו בכל מקרה בו יש ספק לגבי התקשרות מחייבת, ועומדים לרשותכם בעניין זה. 

 

* ערעור אזרחי 4933/17 מרדכי איבגי נ' אריה פרידמן ואחרים, ניתן ביום 11/10/2020 בבית המשפט העליון.