תביעה בסך 6,087,301 ₪ בטענה של הפרת הסכם שכירות

רשת "קקאו סנטר" שכרה בית קפה ופאב במרכז המסחרי G ביקנעם השייך לקבוצת גזית גלוב ("הקניון").

הפעלת בית הקפה ("קפה ללוש") בוצעה על ידי זכיין של הרשת, והפעלת הפאב ("פאטריקס") בוצעה על ידי זכיין אחר של הרשת.

הסכמי השכירות נחתמו בחודשים יולי-אוגוסט שנת 2016.

השטח המושכר היה בגודל של כ – 1,300 מ"ר, והוא שימש בעבר מפעל תעשייתי.

בעת שנחתמו הסכמי השכירות בין הרשת לבין הקניון, לא היה למושכר היתר מהוועדה המקומית לתכנון ובניה, אשר מאפשר את הפעלת המסעדה והפאב במושכר, במקום מפעל תעשייה.

בחודש יולי 2017 החלו לפעול המסעדה והפאב ללא רשיון עסק, תוך השקעה כספית עצומה בשיפוץ המושכר והתאמתו למסעדה ופאב.

בחודשים יוני-יולי 2018 טען הקניון כי הרשת הפרה את הסכמי השכירות הואיל והזכיינים לא שילמו דמי שכירות ודמי ניהול מספר חודשים, והודיע לרשת על ביטול הסכמי השכירות.

בגין הטענה להפרת הסכמי השכירות, הגיש הקניון תביעה כנגד הרשת על סך כ – 6 מליון ₪.

הרשת טענה כי הסכמי השכירות לא הופרו, ויתרה מכך – הקניון הפר את חובת הגילוי שלו כלפי הרשת, בכך שלא גילה לרשת כי לא ניתן להפעיל במושכר מסעדה/פאב שכן היתר הבנייה של המושכר היה למפעל תעשייה ולא למסעדה/פאב.

לעובדה זו היתה משמעות רבה, שכן ללא היתר בניה מתאים לא ניתן להפעיל את המסעדה והפאב באופן חוקי וגם לא ניתן לקבל רשיון עסק עבורם. היעדרו של רשיון עסק, אכן פגע קשות בהכנסות המסעדה והפאב, שכן קבוצות מטיילים ולקוחות פוטנציאליים לעריכת אירועים במסעדה ובפאב, סירבו להתקשר עם המסעדה/פאב ללא רשיון עסק.

הקניון טען כי הסכמי השכירות הכילו סעיפים אשר מטילים את החובה לקבל רשיון עסק על השוכר, קרי הרשת או הזכיינים שלה.

בית המשפט קבע כי הסכם השכירות הכיל סעיף לפיו הקניון רשאי להשכיר שטחים במרכז המסחרי לשוכרים שינהלו בהם עסקים כמפורט בהסכם זה, קרי בית קפה ופאב. לפיכך, האחריות לקבלת היתר בניה ושינויים בשימוש במושכר, היתה מוטלת על הקניון ולא על השוכרים. חובת גילוי זו של מצבו התכנוני של המושכר והתאמתו למטרת השכירות היתה מוטלת על הקניון בטרם השכרת המושכר לרשת – אך הקניון לא עשה כן ולא גילה לרשת על המצב התכנוני האמיתי של המושכר.

בהתאם לכך, קבע בית המשפט כי המצג שהציג הקניון לרשת בעת החתימה על הסכמי השכירות – היה מצג עובדתי לא נכון. שעה שהקניון ידע את המצב התכנוני לאשורו, על הקניון היה לגלותו לרשת, וזאת גם אם הרשת לא ביצעה את הבדיקות התכנוניות בעצמה. שעה שרשיון העסק נמנע בגלל היעדרו של היתר בנייה מתאים – הרי שהדבר באחריות הקניון ולא באחריות הרשת.

בשל מצבו הפיזי הבעייתי של המושכר, היה ברור לשני הצדדים בעת חתימת הסכמי השכירות, כי תידרש השקעה כספית גבוהה מאוד על מנת להקים בו מסעדה ופאב, ואכן, שני הזכיינים השקיעו מיליוני שקלים בשיפוץ המושכר והתאמתו למסעדה ופאב.

הרשת טענה, כי בין הצדדים הושגה הסכמה כי לאור היעדרו של היתר בניה מתאים והיעדר האפשרות לקבל רשיון עסק למסעדה ולפאב, הזכיינים יהיו פטורים מתשלום דמי שכירות ודמי ניהול למשך שנה ממועד פתיחת העסקים, קרי מיולי 2017 ועד ליולי 2018. הקניון טען כי לא היתה הסכמה כזו.

במהלך המשפט, התברר כי הרשת צדקה, וכי בין הצדדים הוסכם כי במשך השנה הראשונה להפעלת העסקים במושכר, קרי מחודש יולי 2017 ועד לחודש יולי 2018 – תהיה הרשת וזכייניה פטורים מתשלום דמי שכירות ודמי ניהול.  

הקניון הגיש את הבקשה להיתר הבנייה לועדה המקומית לתכנון ובניה, כחצי שנה לאחר חתימת הסכמי השכירות, בחודש פברואר 2017; ואולם, רק ביום 7/6/2018, כשנתיים לאחר החתימה על הסכמי השכירות, ניתן היתר בניה והיתר לשימוש בשטח המושכר – כמסעדה ופאב.

בית המשפט סקר את הראיות שהוצגו לפניו וקבע כי הזכיינים לא הפרו את הסכמי השכירות וזאת הואיל והצדדים הסכימו כי עד יולי 2018 לא ישלמו הזכיינים דמי שכירות ודמי ניהול.

יתרה מכך, בית המשפט קבע כי הקניון חשב כי לאחר שהזכיינים השקיעו מיליוני שקלים בשיפוץ המושכר, ולאחר שהוסדר היתר הבנייה למסעדה ופאב, יוכל הקניון כעת להשכיר את המושכר בדמי שכירות גבוהים יותר, וזו הייתה הסיבה האמיתית לדרישתו של הקניון לבטל את הסכמי השכירות בין הצדדים.

משכך קבע בית המשפט כי ביטול ההסכמים על ידי הקניון היה שלא בצדק ושלא כדין, ודחה את תביעת הקניון כנגד הרשת באופן מוחלט.

 

* תיק 19116-06-19 ג'י ישראל מרכזים מסחריים בע"מ ואחרים נגד קקאו סנטר בע"מ, ניתן ביום 30/8/21 בבית המשפט המחוזי בתל אביב.