רונית ועידו רכשו דירה בת 4 חדרים ושילמו את התמורה עבורה למוכרים.

רונית ועידו קיבלו את החזקה בדירה, כלומר "קיבלו מפתח" ואולם משהוציאו נסח טאבו, גילו כי המוכרים עדיין רשומים כבעלי הדירה.

בעולם המסחרי ובעולם הנדל"ן נחתמות עסקאות כמעט בכל יום. עסקה שנסגרה מבטאת החלטה של שני הצדדים, המוכר והקונה, בנוגע למכירת נכס מקרקעין, חברה, פעילות, ציוד וכד'.

אנו רגילים לחשוב כי חתימה על חוזה, מהווה סגירת עסקה. מה לגבי חתימה על חלק ממסמכי העסקה? האם הדבר מהווה חוזה מחייב או לא?

מנהלי חברה מסחרית ידועה העוסקת בייבוא ושיווק כלים סניטריים פנו למשרדנו וסיפרו לנו את הסיפור הבא: בשנת 1995 רכשה החברה בניין משרדים בפארק תעשייה בסכום של 4,500,000 ₪. הבניין כולל קומת לובי ו – 3 קומות משרדים.

הבניין נבנה על ידי קבלן, כאשר במועד רכישת הבניין הוסכם בין החברה לבין הקבלן כי לצורך הבטחת תשלומי החברה עבור הבניין, ירשום הקבלן משכנתא לטובתו על הבניין בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).

הדס וניר פנו למשרדנו לאחר שמצאו את הדירה עליה חלמו, בפרוייקט בנייה מהשנים האחרונות. מוכרי הדירה, אביבית ומשה, רכשו אותה ישירות מהקבלן אשר בנה את הבית המשותף.

הקונים התבססו על מימון בנקאי (משכנתא) אותה ביקשו ליטול מבנק למשכנתאות.

לכאורה – עסקה פשוטה.

ואולם, במועד שבו רצו הדס וניר לבצע את עסקת המכר, החל הקבלן ברישום הדירה בטאבו (לשכת רישום המקרקעין) ולכן, סירב לתת למוכרים או לקונים אישורים כלשהם, דבר אשר מנע מהזוג לקבל משכנתא. 

הדס וניר רצו מאוד את הדירה אך ללא משכנתא - לא היו יכולים לממן את העסקה.

בעולם העסקים והנדל"ן, נחתמים הרבה מסמכים הנושאים את הכותרת "זיכרון דברים".

בדרך כלל, מדובר במסמך ראשוני, אשר מפרט באופן תמציתי את הסכמות הצדדים בקשר לעסקה מסויימת: מהות העסקה, המחיר, שמות הצדדים וחתימות.

התרחיש האופייני הוא כי הצדדים חותמים על זיכרון דברים וקובעים כי חוזה מחייב ומפורט יוכן ע"י עוה"ד של הצדדים וייחתם תוך זמן קצר.

האם יכול צד לזיכרון דברים, להתחרט ולבטל את זיכרון הדברים, לאחר שחתם עליו?

לקוחות רבים פונים אלינו בשאלה האם כדאי לבצע שמאות לדירה לפני רכישתה (שמאות מקדימה).

כידוע, רוכשים אשר נוטלים משכנתא יופנו על ידי הבנק לשמאי אשר יבצע שמאות לדירה במחיר מוזל של כמה מאות שקלים ואילו שמאות לפני רכישה, ללא הפניית הבנק למשכנתאות, עלולה לעלות כמה אלפי שקלים. על כן, רוכשים רבים מתלבטים בשאלה זו.

על מנת לקבל החלטה נבונה בשאלה זו, יש להבין את ההשלכות המשפטיות הנובעות מחתימת חוזה לרכישת דירה. כמו כן, מה יוצא לרוכשים מקבלת השמאות בטרם החתימה על החוזה?